משכנתא הפוכה – משכנתא לגיל השלישי

 

היציאה לפנסיה מביאה לרוב לירידה בהכנסה החודשית. במקביל, הוצאות המחייה נותרות גבוהות ואף מתעוררים צרכים חדשים כגון מעבר לדיור מוגן, מימון הוצאה חד פעמית או עזרה לילדים ועוד. משכנתא הפוכה (או בשמה הנוסף – משכנתא פנסיונית) היא הלוואה לכל מטרה עבור בני 60 ומעלה שנועדה להגדיל את ההכנסה החודשית או לממן הוצאה חד פעמית בתנאים המותאמים לבני הגיל השלישי. זוהי משכנתא המתאימה לאנשים מבוגרים שהם בעלי נכס, שזקוקים לכסף, והבנק אינו מעונין לתת להם משכנתא רגילה לאור גילם. 

המסלול של “משכנתא הפוכה” הוא אחד הפתרונות הפיננסיים הקיימים בעולם לשיפור הכנסותיהם של מבוגרים. אנשים בגיל פרישה נוטלים הלוואה לטווח ארוך ומשעבדים מולה את הבית שלהם, כך שבפועל פירעון ההלוואה צפוי להתקזז מהירושה לילדיהם. בין יתר השימושים האפשריים ניתן למנות מימון מעבר לדיור מוגן, מימון טיפולם רפואיים יקרים, הגדלת מקורות המימון של התא המשפחתי לכל תכנית – שיפוצים, רכישת רכב חדש, חופשה או סיוע לילדים ולנכדים.

במשך שנים ארוכות גופים פיננסים חששו מאוד להציע את האפשרות לשעבד את הדירה תמורת תשלום חודשי, בין השאר בשל החשש מפגיעה בתדמית הגוף הפיננסי שכביכול חומד את כספי האוכלוסייה המבוגרת וחשש מלחצים שיופעלו על מבוגרים רבים (בין השאר מבני משפחה) לשעבד את דירתם תמורת קצבה שתעבור מיד לאחרים. 

מדובר בהלוואה עם רגישות חברתית ייחודית. המשמעות של משכנתא כזו היא מתן הלוואה לבני הגיל השלישי, שתפחית בסופו של דבר את היקף הירושה שיותירו לילדיהם, החלטה שאינה פשוטה עבור הורים. כמו כן, מאחר שבמקרים רבים מי שיצטרכו להתמודד עם פירעון ההלוואה הם הילדים לאחר מות הוריהם, הבנק מחתים את כל ילדי הלווה על אישור לפיו הם מודעים להליך לקיחת המשכנתא, ודורש את התחייבותם כיורשי הנכס לפרוע את ההלוואה במקרה שההורה ילך לעולמו לפני תום תקופת המשכנתא – באמצעות מכירת הנכס או באמצעות לקיחת משכנתא חדשה. אם נותרת יתרה בעת מכירת הנכס העודף עובר ללווה, ובמקרה של מות הלווה - העודף עובר ליורשים. בנקודת הזמן שבה יהיה צורך להתחיל ולהחזיר את ההלוואה יעמדו לרשות הילדים מספר אפשרויות, הכל בהתאם למסלול שנבחר.

תנאי ההצטרפות הינם מאוד פשוטים: גיל הלווים – 60 ומעלה, בעלות על הנכס, רישום משפטי מוסדר של הנכס, חיווי אשראי תקין (אין צורך בעמידה במבחני הכנסה), וחתימת הילדים על אישור שהם מודעים ללקיחת המשכנתא ע"י ההורים.

סכום ההלוואה הינו נגזרת של שווי הנכס וגיל הלווה  – 15% משווי הנכס בהתאם לשמאות של שמאי מטעם הגוף המלווה (בגיל 60)  ועד50% (בגיל 90 ומעלה). דהיינו, ככל שמתקדמים יותר בגיל- שיעור ההלוואה ביחס לשווי הנכס עולה.

הריבית על משכנתא הפוכה לא אמורה להיות רחוקה מריבית על משכנתא סטנדרטית, ולרוב מעט גבוהה יותר - בין 0.3% ל-1.3% יותר מריבית משכנתא סטנדרטית.

בעת לקיחת המשכנתא ההפוכה יש לקחת בחשבון מספר עלויות נוספות: הוצאות פתיחת תיק משכנתא, שכר טרחה בגין דו"ח השמאות שקובע את ערך הנכס ושכ"ט בגין הוצאות משפטיות.

ישנם מספר גופים העוסקים בתחום ייחודי זה (הן בנקים והן חברות ביטוח) המציעים מגוון מסלולים, המאפשרים גמישות והתאמה מלאה לצרכי הלווה.

•    מסלול תוספת להכנסה - תוספת קבועה או גמישה להכנסה החודשית לשדרוג רמת החיים

•    מסלול חד פעמי - מעניק סכום חד פעמי למימון הוצאה גדולה

•    מסלול משולב - קבלת חלק מהסכום בבת אחת וחלקו כתוספת חודשית להכנסה

•    מסלול פירעון בסוף תקופת ההלוואה במועד פטירת הלווה (לרשות היורשים 12 חודשים להחזיר את ההלוואה באמצעות הון עצמי, מכירת הנכס או לקיחת משכנתא חדשה)

•    מסלול תשלום ריבית בלבד, והקרן בסוף תקופת ההלוואה (לרשות היורשים 12 חודשים להחזיר את ההלוואה באמצעות הון עצמי, מכירת הנכס או לקיחת משכנתא חדשה)

יתרונות המשכנתא ההפוכה:

•    ניתן להשתמש בכספי המשכנתא למימוש מגוון צרכים: שמירה על רמת חיים, מימון מעבר לדיור מוגן, סיוע  לילדים, מימון הוצאה חד

     פעמית, סגירת התחייבויות, או לכל מטרה אחרת לפי בחירת הלווה.

•    אין צורך למכור את הבית. הבעלות על הנכס נשארת בידי הלווה, והלווה יכול להמשיך להתגורר בביתו.

•    ההלוואה היחידה שאינה מוגבלת בזמן. ניתן להחזיר בכל עת, ללא קנסות ועמלת פירעון מוקדם.

•    ניתן לדחות את ההחזר בגין המשכנתא לתקופה ארוכה או אף עד לפטירת בני הזוג.

•    אין צורך בערבים, ואין צורך בעריכת ביטוח חיים

•    הלוואת Non Recourse (ללא זכות חזרה) -  רק הנכס משמש ביטחון לפירעון הלוואה, ולא ניתן לממש נכסים אחרים של הלווה/ילדיו

      לצורך פירעון ההלוואה.

לסיכום - משכנתא הפוכה מאפשרת לבני הגיל השלישי קבלת הלוואה המותאמת למצבם ולצרכיהם, כנגד שיעבוד ביתם, תוך דחיית ההחזר החודשי על המשכנתא לתקופה ארוכה (או אפילו עד פטירת הלווה). כך אפשר ליהנות מרווחה כלכלית במהלך תקופת הפנסיה.